基本案情

张某甲与张某乙是同村村民。张某甲在城里买了商品房，平时都住在城里。张某甲在村里有一处占地92平方米的二层楼老宅，后找到邻居张某乙询问是否有购买意向。最终张某乙同意以10万元的价格购买张某甲的老宅。双方签订了一份《房屋买卖协议》，约定张某甲将老宅出卖给张某乙，价格10万元，一次性付清，双方不得反悔。因为不能办理过户手续，签订协议后张某甲只将房产证原件交付给了张某乙，土地证则自己留下保管。

今年年初，张某甲听闻村里可能要旧改。他找到张某乙，希望其根据现在的价格折价再支付40万元的补偿。面对无理要求，张某乙一口拒绝。张某甲拿着双方的《房屋买卖合同》和土地证找到村两委，声称其只是将老宅的房屋卖给了张某乙，但没有将宅基地使用权同时出卖，要求村委旧改时应将宅基地使用权部分的补偿支付给他。

张某甲的主张受到法律的保护吗？买卖农村房屋时没有同时约定转让宅基地使用权的，宅基地使用权应该归谁所有？

法律解析

《中华人民共和国物权法》第一百四十七条：建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条：农村村民一户只能拥有一处宅基地……农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准……

律师提示

受法律知识的局限，农村村民之间买卖房屋所签订的合同往往不会考虑得十分周全。双方可能会签订一份《房屋买卖合同》，可能会由卖方写一张《绝买契》，甚至可能会让村里的文书随手写下一两句话双方按个指印就将房子转让了。所以，买卖各方未在书面合同中区分房屋、土地的情形比比皆是。根据我国《中华人民共和国物权法》第一百四十七条及《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定以及法院在处理相关案件总结出来的实践经验，农村村民之间买卖住房，即使未做约定，亦包括宅基地使用权一并转让。

因此，本案中张某甲的行为有违公平诚信的原则，其主张亦不能获得法律支持。

浙江纵伸律师事务所 孙宾泽律师