【案件概况】

小王在W市工作多年，2019年12月底，小王在W市租了一间沿街店面打算开家奶茶店，但突如其来的疫情打乱了计划，曾经人潮涌动的沿街店面却门可罗雀，小王向房东提出了解除租赁合同的要求。按照双方租赁合同约定，原告解约必须提前一个月通知房东，而且现在正处在疫情期间，解除合同后，房子无法出租，同样会给他造成很大损失，协商无果下，小王只得起诉到法院，以不可抗力为由希望法院判决解除租赁合同。

【法律解析】

法院认为，尽管疫情确实属于合同法第一百一十七条不可抗力的情形，但当前疫情已经有明显缓解，W市也开始复工复产，现在的情形已经不会必然导致小王的商业目的无法实现，小王的店铺也不存在面临长期关闭等待检验或永久性关闭的风险，当前的政府管控措施只会对小王租赁合同目的的实现构成短暂性的阻碍。所以，如果仅仅由于政府部门对疫情防控采取如禁止聚会、大型活动等措施，导致小王经营营业额下降或者客流量降低的，属于正常的商业风险范畴，不应当认定为无法克服的情况。但考虑到小王确实因为疫情有一个月的时间无法开张营业，而之后也不可避免的受到影响，决定适用合同法第五条和第一百十七条，援引公平原则，对该租赁合同不能履行的部分，建议房东减免部分租金。最终，小王和房东在法官的调解下，达成和解。

【律师提示】

事实上，法律对于不可抗力解除权的判定是极为慎重，因不可抗力事件发生和政府有关部门采取的防控措施导致房屋根本不能使用，或虽能使用，但是承租人使用房屋进行经营的目的完全不能实现的情况下，才会判决解除合同。但如果只是对承租人的部分经营活动造成影响，尚不足以导致其与房东的租赁合同“直接”或“根本”不能履行，往往都不会援引不可抗力解除合同。

目前，各类商事活动因疫情受到了不同程度的影响，受到影响的商事主体不要贸然地要求单方解除合同，尽管本次疫情事件本质上属于不可抗力事件，但仍需结合个案具体情况，严格分析疫情对合同产生的影响程度，解除合同之前，最好咨询专业人士的建议，以免造成违约后果。

浙江现代阳光律师事务所 胡家浩