最近,房屋养老金成了热议的话题。起因是8月23日,在国新办例行举行的新闻发布会上,住建部的领导提到了房屋养老金。正所谓“一石激起千层浪”,大家对此议论纷纷:自己的养老还没搞定,怎么现在又要给房子养老了?
根据8月30日的最新消息,上海发布了住宅维修资金管理新规(《关于规范本市住宅维修资金管理的若干规定》),明确了不同类型住宅维修资金的归集标准。
我国的普通住宅设计使用年限为50年,但在实际使用中,城市住宅的平均实际寿命在30年左右。根据此前住建部和统计局公布的数据:截至2022年底,我国城镇既有房屋中建成年份超过30年的接近20%,楼龄二十年以上住房占比近30%,全国城市居民中有1亿人住在2000年之前建成的小区里。
预计到2040年前后,30年以上房龄的城镇住房占比将上升至近80%。将来大量老旧房屋的更新维护,少不了大笔资金的支持,房屋养老金制度由此应运而生。
从2022年起,房屋养老金就在官方会议、讲话中频繁地出现。今年6月份,住建部部长在和中国银行高层交谈时,也提到过要建立房屋养老金制度。当时舆论也没多大动静,可是这次反响却很大,有人说这是变种的“房地产税”,这显然是一种误读。
如何理解房屋养老金
房屋养老金,主要是指用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后,房屋公共体检、日常维修以外的大、中修,及更新改造的资金。
这里有两个重点:第一,它针对的是房屋的公共区域(区别于私人区域);第二,侧重点不是日常“小修小补”(更换楼道灯泡、清理下水管道等),而是大中型维修改造(更换屋顶、更新电气系统、安装新电梯等),通常都不会是一笔小数目。
在海外,许多国家都存在类似的制度,如美国的业主在缴纳物业费时,包括物业保养费(小区设施日常维护)和维修准备金(设施设备大规模维修);日本业主支付的房屋管理费中,“共益费”用于维护和管理公寓大厦内的公共区域(包括公共空间的水电费、清洁费、电梯维护、景观美化以及法定检验等费用),“修缮积立金”用于公寓大楼的整体大规模修缮和维护工程。
为何推行房屋养老金制度
估计有人会好奇,房屋养老金是这两年才提出的,那我们之前维修房屋的钱,又是哪里来的?据考证,从1998年开始,我国就有征收房屋维修金的制度;2004年起政策明确要求,购房者必须缴纳一笔住宅专项维修资金,不缴纳不能办理房屋产权证。我们买房时,会按照建筑安装成本价的5-8%缴纳费用(如某地区的住宅建筑成本每平方米为1000元,那么住宅专项维修资金的缴纳标准,可能是每平方米50元左右)。据报道,目前全国住宅专项维修资金结余超过1万亿元。资金结余多,说明这笔钱没完全用起来,主要原因有两个:一个是交钱的商品房最老也就26年,还没到大规模维修、更新的阶段,平时小修小补的,可能花不了多少钱。另一个是申请动用资金的流程繁琐,导致提取率较低。
很多人不知道,这笔钱平时到底存在哪里了?一般来说,每个小区的维修基金都存在银行专户里,由当地住房主管部门代管;当业主大会或业委会成立之后,可以在银行开设维修基金专户,通知所在地区的住房主管部门把钱转到专户(如果成立业委会的小区不主动申请,维修基金仍由当地住房主管部门管理)。
动用维修基金,有两个必要程序:一是征得三分之二以上业主或业委会的表决同意,二是住房主管部门的审核同意,这一过程可能耗时较长。
综上所述,现在推出房屋养老金制度,有三点考虑:第一,是因为现有的住宅专项维修资金提取困难,利用效率低;第二,随着时间推移,1998年后交钱的房子未来会面临更新改造的问题,届时可能出现资金不足;第三,1998年之前建的房子,这两年也陆续迈入要大修、更新的阶段,这维修的钱不可能让1998年后缴费的业主分担,只能另外想办法筹钱。
房屋养老金制度仍在探索
具体来看,房屋养老金分为两个部分,一个是个人账户,另一个是公共账户。
个人账户,对应住宅专项维修资金,由业主缴纳,这个仍按现行规定执行;
公共账户,就是这次上海等22个城市正在试点建立的制度。
大家关注的焦点是,公共账户的钱,到底由谁来出?根据官方部门的说法,这钱不是居民缴纳,而是由政府负责出,资金来源主要有3个:第一是国有土地出让收入,指的是地方政府的卖地收入;第二是中央财政城镇保障性安居工程补助资金,指的是中央给地方拨款,其中一部分资金可用于老旧小区更新改造;第三是地方财政补助资金,通常是地方财政拨款用于某些特定项目,其中包括老旧小区改造等。
综合来看,公共账户以财政出资为主,其他房地产相关税收为辅,并不会额外增加居民的负担。
对普通市民来说,以后在购买二手房时,可以先看一下房子的建成时间,如果是1998年前的,没有缴纳过专项维修资金,未来可能会面临房屋老化没钱修的问题,相对来说,房龄较短的小区,居住体验会更好。但也不是说,房龄较长的房子就没有购买价值,比如对于大城市核心地段的“老破小”,不论是租金和房价都是比较高的(除了位置优势,还包含维修成本)。未来房屋养老金制度如能完善,出钱维修的成本不用房东或租客完全承担,那么租金和房价倒是有可能降到一个合理价位。
房屋养老金制度仍在探索阶段,具体的实施细节和效果还有待观察。眼下,我国逐渐从增量房进入存量房时代,有关部门重视房屋养老问题,防患于未然,出发点自然是好的。