8月31日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》（下称《通知》）。随着银行发布具体操作细则，以及9月25日《通知》实施时间的临近，答案正在逐渐清晰。9月7日，农行、工行、中行、建行等国有大行率先发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关操作事项的公告》，随后，中信银行、平安银行等股份行跟进，也发布存量贷款利率下调的操作公告。
记者就此事采访了一些银行业人士，上述银行工作人员马上心领神会，向记者发来各自银行的存量首套住房贷款利率调整实施细则的公告。其他商业性银行人士也表示，此事正在推进中，具体的细则，月底前会出。银行将对符合条件的贷款人进行集中批量处理，不用过于担心。
银行操作细则公布
9月7日，多家银行先后发布公告，对个人存量首套住房按揭贷款利率的调整范围、调整规则、调整方式及受理渠道等进行了详细的说明。
梳理各家银行发布的细则，在具体表述有所差异，但内容差别不大。
在各家银行公布的调整规则来看，大多数银行划分了三个时间段：2019年10月8日之前、2019年10月8日（含）至2022年5月14日（含），以及2022年5月15日至2023年8月31日，对不同时间发放的贷款应该如何调整分别进行了说明。
这是因为，从全国层面来看，全国首套商业性个人住房贷款利率下限在不同阶段执行不同的政策，三个明显的时间段分别为：2019年10月7日前为0.7倍贷款基准利率；2019年10月8日至2022年5月14日为LPR（贷款市场报价利率）；2022年5月15日至今为LPR-20基点（BP）。
在调整方式上，各家银行大都明确：对于符合原贷款发放时执行所在城市首套房贷利率政策且当前为LPR定价的浮动利率存量房贷，银行均将于9月25日主动进行统一批量调整，无需客户申请。
不过，根据银行的细则，对于“二套转首套”、不良贷款归还积欠本息及当前执行固定利率或基准利率定价的存量房贷客户，需要自9月25日起向银行提出申请。
哪类购房者或将受益
此前中国人民银行《通知》中明确的是，由金融机构新发放贷款置换存量首套商业性个人住房贷款，或协商变更合同约定的利率水平。但是无论哪种方式调整，调整后的存量房贷利率不能低于贷款发放时的当地房贷利率下限。
截至9月2日，全国31个省、自治区、直辖市已经公布首套商业性住房贷款利率下限情况。金华市2023年1月至今首套商业性住房贷款利率下限为LPR-50BP。具体如下图：
很多贷款时被认定为“二套”住房贷款的购房者，本次或许可以有调整机会。根据《通知》要求，不仅包括已发放首套个人住房贷款，也包括借款人“实际住房情况符合所在城市首套住房标准”的其他存量贷款。
例如，借款人贷款购买本套住房时，家庭没有其他住房，因当时“认房又认贷”政策导致该套住房按照二套住房贷款利率办理，但目前所在地区已执行“认房不认贷”政策，本次可以按首套执行。此外，贷款购买住房时不是家庭在当地的唯一住房，但后期通过交易等方式出售了其他住房，本住房成为家庭唯一住房且当地已执行“认房不认贷”政策的，可以按首套执行。
能否止住提前还贷潮？
存量房贷政策调整的原因之一，因为去年以来，银行房贷业务正在上演“缩退”。记者在采访时了解到，除非买房时办理的商业贷款利率确实低或者使用公积金贷款，周边很多人确实在过去一两年时间内进行了提前还贷。一位罗姓市民表示，她2018年时在一商业银行办理的首套住房贷款利率是5.85%，后来随LPR下调到5.65%。因为贷款的利率正好是高点，就想尽办法于2022年7月办理了提前还贷业务。
普通百姓用提前还贷“止损”，使得2022年以来，银行个人房贷业务步入罕见的低谷期，增速严重下滑，直到2023年上半年，多家上市银行的个人住房贷款出现负增长。
以房贷发放的主力军——国有六大行为例，除了邮储银行今年上半年个人住房贷款余额增长622亿，其余五家大行的房贷业务均出现负增长，合计缩水超2360亿。
这与过去几年的情景形成强烈的反差。因为银行新增贷款中，房贷一直是国有大行的重要投向。2018年，六大行个人住房贷款新增贷款2.53万亿，占全部新增贷款的49.39%；2019占比为39.5%；2020年和2021年的比例均有所下降，分别约为35.2%和29.4%；2022年骤降到4.66%；而到了2023年上半年，出现负增长，拖累新增贷款。
直到8月31日晚间，降低存量首套住房贷款利率政策正式公布。9月1日政策公布后，召开业绩发布会的银行，被问到政策对银行可能带来哪些影响。浙商银行副行长、首席财务官景峰回应称，浙商银行的房贷中，90%为一套房，其中40%符合下调存量房贷利率的要求。预计这一政策对明年银行净息差的影响大约是1BP的下行，不到2BP。同时景峰表示，通过存量房贷利率下调，老百姓存量按揭贷款利息将会下降，降低首付比例后，叠加“认房不认贷”的政策，也可能激发一些新的购房、按揭需求。
存量房贷细则落实，你上车了吗？
具体看，想要参与本次存量房贷下调，得满足3个条件：首套房、商贷、个人，二套房、公积金、非个人住房都不适用，组合贷里的商贷是能调整的。
其中，如果你的城市执行了“认房不认”政策，原本的二套房可以重新认定为首套。比如名下无房、但有贷款记录，或是之前有过两套房、但把第一套卖了，手上只剩一套房，现在都能视作首套。
那能降多少呢？得看你放款时点LPR的加点幅度（不清楚可以问银行客户经理或在银行App找一找），最多可以降到本地区的贷款利率下限。
但需要注意的是，不管本地下限多低，都不能突破全国利率政策下限。
全国贷款利率下限：
贷款发放日在2019年10月7日（含）前，加点下调至0，即LPR+0BP；
贷款发放日在2019年10月8日（含）至2022年5月14日（含），加点也下调至0，即LPR+0BP；
贷款发放日在2022年5月15日（含）至2023年8月31日（含），加点下调至-20，即LPR-20BP。
比如有朋友2023年2月买房，加点是-10BP，那么现在调整后，只能优惠10BP到全国下限（-20BP），不能低到地区下限（-50BP）。如果当时的房贷利率是加点-40bBP，那该笔贷款不作调整。
