工具箱里到底是“喇叭”还是真工具，拿出来看看，就知道了。

7月24日，中央召开政治局会议，里面关于地产的一系列表述给市场带来巨大的提振，第二天股市开盘，全市场大涨，尤其是以地产及其产业链最为火爆，新城、龙湖、碧桂园等港股房企暴涨20%多，金科、滨江、中南、金地等A股房企纷纷涨停。市场修复信心的趋势明显。

维护地产稳定发展政策不变

24日中央政治局会议关于房地产的要求，首先是：要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。这里有几个重点值得关注：

一是化解风险刻不容缓。这是当前国内房地产行业面临的重要问题，也是当前房地产行业最大的现实。市场普遍估计，后续大概率会出台化解风险的具体措施，特别是房企融资方面，以及地方债的置换等，通过金融稳定，才能更好保障房地产市场健康发展。

二是“供求关系发生重大变化的新形势”。这是给今后的房地产行业定调子。

所谓新形势，一方面是行业发展的新形势，2022年，中国人均住房面积标准为41平方米；同年，我国总人口出现首次下降，城镇化进程放缓，人均住房面积明显提升，户均接近1.1套住房，居民基本住房需求已得到满足，房地产市场已经进入新房见顶后的回落阶段。但目前我国的房地产发展是不均衡的，由于户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不断增加，更多在改善型需求端，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改善性需求，正在不断增加。另一方面是对政策的应对，新形势下，大家就不要再走以前的老路了，高周转是不可能的了，房地产行业要脱虚向实，不能沦为类金融行业。

三是促进房地产市场的平稳健康发展。这是目的，为了这个目的，后续的发展就是要调整过去粗放式的一刀切的政策，让调控政策更加具有合理性、科学性。为了达成以上化解风险、改善供需、稳定市场的目的，政治局会议还给出了一系列的具体指导：

1.要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。

2.要有效防范化解地方债务风险，制定实施一揽子化债方案。要加强金融监管，稳步推动高风险中小金融机构改革风险。

这两条具体措施，一个着眼于民生，一个着眼于化解风险和后续的金融监管，步步为营、有的放矢。

这次会议虽然没有提及房地产的支柱性地位，但从维护其稳定发展的目的来看，我们同样相信，国家对于长期发展房地产的信心没有变。

“认房不认贷”，住建部的最新表态

住房和城乡建设部部长倪虹在近日召开的企业座谈会上表示，要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施；继续做好保交楼工作，加快项目建设交付，切实保障人民群众的合法权益。

继7月24日中央政治局会议提出“适时调整优化房地产政策”之后，这是监管层针对房地产调控的最新表态，也被认为代表了后续楼市调控政策的具体走向。在业内人士看来，住建部此次表态，释放了超预期的政策调整积极信号。

首套房首付比例或再降低。作为直接影响购房成本的关键变量，购房首付比例甚至比房贷利率本身影响还要大。在当前购房者入市意愿偏弱的情况下，降低购房首付比例已成为政策重要发力方向。据易居研究院统计，全国20个重点城市首套房首付比例主要分为三档，即35%、30%和20%。城市能级越高，首付比例越高；城市能级越低，首付比例越低。在平安证券房地产首席分析师杨侃看来，此次住建部提出“进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率”，可以说超出市场预期，有利于降低购房者置业成本，若后续落地执行，将更加利好总价高、购房门槛高的核心城市。

“认房又认贷”政策有望优化。个人住房贷款“认房不用认贷”是此次倪虹部长讲话中最受关注的一个部分。所谓“认房又认贷”指的是如果有些购房者想卖掉手中的一套房子置换成另一套，由于购买第一套住房时曾经使用购房贷款，哪怕已经还清了贷款，因为有贷款记录，再置换时仍被认定为购买第二套住房，从而执行更高比例的首付标准以及房贷利率。这属于房地产市场过热阶段，为避免投机炒房出台的信贷政策。在当前形势下，“认房又认贷”政策可能会“误伤”一些改善性需求购房者，在对改善性需求进行合理支持的要求下，有必要将“认房又认贷”调整为“认房不用认贷”。至于哪些城市会调整“认房又认贷”政策，是否调整，还需要在坚持“房住不炒”的基础上，兼顾大力支持刚性和改善性住房需求的方针，“因城施策，一城一策”。

各地优化政策节奏或将加快。58安居客房产研究院院长张波预计，下半年房地产政策持续宽松的趋势不变，尤其一、二线热点城市在认房认贷、首付比例、税费减免等方向的政策会加快出台。“整体来看，主管部门的发声不仅有助于提振市场信心，同时也为各地加快落实优化政策打响了发令枪。预计各地优化政策的节奏将进一步加快，特别是二线城市政策优化或已在路上。”

在超大特大城市

积极稳步推进城中村改造

在超大特大城市积极稳步推进城中村改造工作部署电视电话会议28日在京召开，中共中央政治局委员、国务院副总理何立峰出席会议并讲话。

何立峰指出，在超大特大城市积极稳步推进城中村改造是以习近平同志为核心的党中央站在中国式现代化战略全局高度作出的具有重大而深远意义的工作部署。积极稳步推进城中村改造有利于消除城市建设治理短板、改善城乡居民居住环境条件、扩大内需、优化房地产结构。从客观实际看，现阶段推进城中村改造困难大、矛盾多、情况复杂，要坚持问题导向和目标导向，以新思路新方式破解城中村改造中账怎么算、钱怎么用、地怎么征、人和产业怎么安置等难题，探索出一条新形势下城中村改造的新路子。

业内人士认为，这标志着以上海为蓝本的城中村改造，将作为刺激内需的重要手段，提速上马。