基本案情

今年5月，经房产中介公司介绍，林女士与金某签订了《义乌市房地产买卖（居间）合同》，约定金某将其与母亲共有的位于义乌某小区的房屋，以200万元的价格出售给林女士，但合同上并没有其母亲签字确认，金某表示已和母亲商量好，由自己代签即可。随后，林女士按双方的约定，将10万元购房定金支付到中介公司账户。

不久，网上传出该小区将纳入有机更新红线范围内，区域内二手房价格瞬间上涨。金某以卖房时未经母亲同意，以及母亲没有签字为由，主张合同无效。

那么，金某的主张合法合理吗？新出台的《中华人民共和国民法典》又是如何怎么规定的？

法律解析

《中华人民共和国民法典》第五百九十七条 因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。

法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。

律师提示

过去遇到此类案件，法院一般会根据《合同法》及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》来处理。其中《合同法》规定：出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。《买卖合同司法解释》规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。

《中华人民共和国民法典》则根据过去的法律及司法解释的相关规定，进一步明确了在出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移时应承担的法律后果。在本案中，买受人林女士可以要求解除合同并根据合同约定要求金某承担违约责任，如果合同中没有约定违约责任的，则可以主张返还双倍定金。

浙江纵伸律师事务所

孙宾泽律师